§ 35a EStG beim Gebäudeservice: was Mieter und Eigentümer ansetzen können

Das Gesetz: zwei Töpfe mit eigenen Höchstbeträgen

Stand dieser Darstellung ist der 28.09.2026, Wortlaut nach gesetze-im-internet.de (EStG zuletzt geändert durch Art. 7 des Gesetzes vom 29.06.2026).

§ 35a Abs. 2 Satz 1 EStG: „Für andere als in Absatz 1 aufgeführte haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Absatz 3 sind, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4 000 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen.“

§ 35a Abs. 3 Satz 1 EStG: „Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1 200 Euro.“ Nach Satz 2 gilt das nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

Weil die Höchstbeträge getrennt gelten, lohnt es sich, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auf Rechnung und Abrechnung getrennt zu sehen. Die Leistung muss in einem Haushalt in der EU oder im EWR erbracht werden (§ 35a Abs. 4 EStG).

Voraussetzungen: Rechnung, Überweisung, Arbeitskosten

§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG: „Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Absätzen 2 und 3 gilt nur für Arbeitskosten.“ Satz 3: „Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigungen nach den Absätzen 2 und 3 ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.“

Die Finanzverwaltung legt das im BMF-Anwendungsschreiben vom 09.11.2016 aus, geändert durch das BMF-Schreiben vom 01.09.2021 (BStBl I 2021 S. 1494). Alle Randnummern in diesem Ratgeber stammen aus der Fassung von 2016. Ob das Schreiben von 2021 sie geändert hat, konnten wir nicht prüfen; die Anlage 1 geben wir in der Fassung von 2021 wieder.

• Arbeitskosten (Rdnr. 39): die Aufwendungen für die Tätigkeit selbst einschließlich der in Rechnung gestellten Maschinen- und Fahrtkosten. Materialkosten bleiben außer Ansatz, ausgenommen Verbrauchsmittel. Arbeitskosten für Leistungen außerhalb des Haushalts sind in der Rechnung entsprechend zu kennzeichnen.
• Aufteilung (Rdnr. 40): Der Anteil der Arbeitskosten muss sich grundsätzlich aus der Rechnung ergeben. Eine prozentuale Aufteilung durch den Rechnungsaussteller ist zulässig, eine Schätzung durch den Steuerpflichtigen nicht. Bei Wartungsverträgen genügt ein aus einer Mischkalkulation ermittelter Arbeitskostenanteil in einer Anlage zur Rechnung.
• Zahlungsweg (Rdnr. 50): anerkannt sind unter anderem Überweisung, Dauerauftrag, SEPA-Lastschrift und Online-Banking. „Barzahlungen, Baranzahlungen oder Barteilzahlungen können nicht anerkannt werden“, auch nicht bei späterer Ersatzüberweisung.

Mieter und Wohnungseigentümer: der Weg über die Abrechnung

Beauftragen Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaft den Gebäudeservice, können auch Mieter und Eigentümer die Ermäßigung für ihren Anteil beanspruchen.

Wohnungseigentümer (Rdnr. 26): Die Jahresabrechnung muss die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufführen, den Anteil der steuerbegünstigten Kosten ausweisen und den Anteil des einzelnen Eigentümers individuell errechnen. Ergibt sich das nicht aus der Jahresabrechnung, genügt eine Bescheinigung des Verwalters nach dem Muster der Anlage 2 des BMF-Schreibens.

Mieter (Rdnr. 27): Der Mieter kann die Ermäßigung beanspruchen, wenn seine Nebenkosten solche Beträge umfassen und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters nach Anlage 2 nachgewiesen wird.

Zeitpunkt (Rdnr. 47 und 48): Regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Hausmeister werden grundsätzlich im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Handwerkerrechnungen im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Nicht beanstandet wird, wenn Eigentümer die gesamten Aufwendungen erst im Jahr der Genehmigung geltend machen; für Mieter gilt das entsprechend. Das Wahlrecht übt jeder selbst aus.

Einordnung der Leistungen nach Anlage 1

Die Anlage 1 zum BMF-Schreiben (Fassung vom 01.09.2021) listet Beispiele. Die für den Gebäudeservice maßgeblichen Einträge stehen in der Liste unten.

Tonnenservice, Kontrollgänge und Glasreinigung von Gemeinschaftsflächen stehen in Anlage 1 nicht als eigene Einträge. Wie sie einzuordnen sind, ist Auslegung; klären Sie das im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

• Hausmeister, Hauswart: begünstigt, haushaltsnahe Dienstleistung (Abs. 2)
• Hausreinigung, Hausarbeiten wie Reinigen und Fenster putzen: begünstigt, haushaltsnahe Dienstleistung
• Gartenpflegearbeiten, z. B. Rasen mähen, Hecken schneiden: begünstigt für Maßnahmen innerhalb des Haushalts einschließlich Grünschnittentsorgung als Nebenleistung, nicht begünstigt außerhalb des Haushalts
• Gartengestaltung: Arbeitskosten begünstigt als Handwerkerleistung (Abs. 3), nicht die erstmalige Anlage im Rahmen einer Neubaumaßnahme und nicht das Material
• Winterdienst und Straßenreinigung auf dem Gehweg: begünstigt, haushaltsnahe Dienstleistung
• Winterdienst und Straßenreinigung auf der Fahrbahn: nicht begünstigt
• Dachrinnenreinigung: begünstigt, Handwerkerleistung
• Abfallmanagement (Vorsortierung): begünstigt innerhalb des Haushalts, nicht außerhalb; Müllabfuhr und Sperrmüllabfuhr: nicht begünstigt
• Hausverwalterkosten oder -gebühren: nicht begünstigt

Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg

Grundsätzlich muss die Leistung im Haushalt erbracht werden. Nach Rdnr. 2 des BMF-Schreibens sind ausnahmsweise auch Leistungen jenseits der Grundstücksgrenze auf fremdem, beispielsweise öffentlichem Grund begünstigt, wenn sie in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang zum Haushalt erbracht werden und ihm dienen. Ein solcher Zusammenhang liegt nur vor, wenn beide Grundstücke eine gemeinsame Grenze haben oder er durch eine Grunddienstbarkeit vermittelt wird.

Das BMF stützt sich dabei auf die BFH-Urteile vom 20.03.2014, darunter VI R 55/12 (BStBl II 2014 S. 880) zum Winterdienst auf öffentlichen Gehwegen, die an das Grundstück grenzen. Die Anlage 1 in der Fassung von 2021 hat die Einträge zu Straßenreinigung und Winterdienst ausdrücklich geändert; maßgeblich ist die Unterscheidung nach Gehweg und Fahrbahn in der Liste oben. Für die Rechnung heißt das: den an das Grundstück angrenzenden Gehweg getrennt von Fahrbahn und nicht angrenzenden Flächen ausweisen.

Notdienst und Bereitschaft

Anlage 1 unterscheidet bei Notbereitschaft und Notfalldiensten: Begünstigt ist Bereitschaft nur, soweit sie eine nicht gesondert berechnete Nebenleistung ist, zum Beispiel im Rahmen eines Wartungsvertrags. Alle anderen reinen Bereitschaftsdienste sind nicht begünstigt. Auch der Aufzugnotruf ist dort als nicht begünstigt aufgeführt.

Davon zu trennen ist die mietrechtliche Seite: Eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale ist nach dem BGH keine umlagefähige Betriebskostenposition, sondern Verwaltungskosten (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Steuerliche Einordnung und Umlage sind zwei verschiedene Fragen.

Für wen § 35a nicht gilt

Nach § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG ist die Ermäßigung ausgeschlossen, soweit die Aufwendungen Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind. Für Gewerbekunden, Bauunternehmen und für Vermieter in Bezug auf vermietete Einheiten spielt die Vorschrift deshalb keine Rolle. Nutzen haben Mieter und selbstnutzende Eigentümer.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe Sie im Einzelfall eine Ermäßigung erhalten, entscheidet das Finanzamt. Die Richtpreise von Clean Clever finden Sie auf der Preisseite.