Gebäudeservice · Hausmeisterdienst

Hausmeisterdienst und Objektbetreuung

Wöchentlicher Kontrollgang nach Checkliste, Fristen für Ihre Betreiberpflichten im Blick und Kleinreparaturen aus einer festen Liste. Zu jedem Einsatz bekommen Sie einen Nachweis mit Uhrzeit und Foto.

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Der Kern unseres Hausmeisterdienstes ist der routinemäßige Kontrollgang in einem festen Intervall, in der Regel wöchentlich. Wir gehen nach einer Checkliste vor, die sich an den Beispielen des Bundesgerichtshofs orientiert: Flucht- und Rettungswege frei, Außentüren schließen, Abflüsse frei, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen funktioniert, Glasbereiche ohne Schäden, haustechnische Anlagen ohne sichtbare Mängel. Solche Kontrollen ohne konkreten Anlass ordnet der BGH den umlagefähigen Hauswartkosten zu (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).

Daneben führen wir für jedes Objekt einen Fristenkalender für Betreiberpflichten. Prüfungen, die nur Fachleute durchführen dürfen, machen wir nicht selbst. Wir behalten die Termine im Blick, koordinieren den Fachbetrieb, sichern den Zugang und legen den Prüfbericht ab.

Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsaufgaben sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV keine umlagefähigen Hauswartkosten. Wir erfassen sie deshalb als eigene Positionen. Ihre Verwaltung muss nicht umlagefähige Anteile dann nicht pauschal schätzen, was der BGH bei Bestreiten des Mieters nicht genügen lässt (Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

Kontrollgang nach Checkliste mit Protokoll
Fristenservice für Aufzug, Legionellen, Feuerlöscher, Spielplatz und Rauchwarnmelder
Kleinreparaturen aus einer abschließenden Liste
Vertretung Ihres eigenen Hausmeisters bei Urlaub und Krankheit
Handwerker koordinieren und einweisen
Rechnung getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen

Leistungsumfang

Was dazugehört

Kontrollgang nach Checkliste

Flucht- und Rettungswege frei, Außentüren und Brandschutztüren schließen selbsttätig und sind nicht verkeilt
Beleuchtung in Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und außen
Abflüsse, Dachrinnen vom Boden aus sichtbar, Glasflächen, Briefkastenanlage
Sichtkontrolle der Außenanlagen und bei Bäumen auf sichtbare Schäden wie dürre Äste oder Pilzbefall
Überwachung von Treppenhausreinigung und Winterdienst
Mängelmeldung mit Foto an Ihre Verwaltung

Fristenservice für Betreiberpflichten

Aufzug: Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle höchstens alle zwei Jahre, Zwischenprüfung in der Mitte des Prüfzeitraums (BetrSichV Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4.1 und 4.3). Wir stimmen Termine mit Prüfstelle und Aufzugsfirma ab und halten die Mängelbeseitigung nach
Legionellen: Wo § 31 TrinkwV eine Untersuchung verlangt, bei gewerblicher Abgabe wie der Vermietung mindestens alle drei Jahre, behalten wir die Frist im Blick und koordinieren die zugelassene Untersuchungsstelle
Feuerlöscher: In Arbeitsstätten alle zwei Jahre Wartung durch einen Fachkundigen (ASR A2.2 Nr. 7.4.2 Abs. 1). Wir führen die Frist und kontrollieren Plakette, Standort und Zugänglichkeit
Spielplatz: Sichtkontrolle beim Kontrollgang, Termin der jährlichen Hauptinspektion durch Spielplatzsachkundige
Rauchwarnmelder: Wir führen die Termine Ihres Wartungsdienstes im Kalender (§ 15 Abs. 9 LBO BW, § 48 Abs. 5 HBauO)

Kleinreparaturen, abschließend

Leuchtmittel tauschen, ohne Eingriff in die Elektroinstallation
Türschließer nachstellen, Scharniere und Schlösser gängig machen
Schließzylinder und Schlösser tauschen
genormte Baufertigteile wie Regale montieren
Ausführung bis zu einem vereinbarten Betrag je Auftrag ohne Rückfrage, darüber nach Ihrer Freigabe. Richtpreise auf der Preisseite

Organisation

Vertretungsdienst für Ihren eigenen Hausmeister bei Urlaub und Krankheit, mit derselben Checkliste
Handwerker beauftragen nach Ihrer Freigabe, einweisen, Zugang sichern, Ergebnis dokumentieren
Aufzugswärter nach TRBS 3121 Nr. 3.3.2, wenn Sie uns damit beauftragen und unsere Mitarbeiter von Ihnen unterwiesen sind
Aushang mit Ansprechpartner im Hausflur

Was wir nicht selbst machen

Elektroarbeiten: Elektrische Anlagen dürfen nur von einer Elektrofachkraft oder unter deren Leitung und Aufsicht errichtet, geändert und instandgehalten werden (DGUV Vorschrift 3, § 3 Abs. 1). Elektroarbeiten vermitteln wir an eingetragene Elektrobetriebe.
Arbeiten zulassungspflichtiger Handwerke wie Sanitär, Heizung, Fliesen, Maler, Tischler, Glaser oder Dach: Für wesentliche Tätigkeiten dieser Handwerke ist ein Eintrag in die Handwerksrolle nötig (§ 1 HwO, Anlage A). Wir koordinieren den Fachbetrieb.
Legionellenproben: Probennahme und Untersuchung dürfen nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen (§ 39 Abs. 1 TrinkwV). Wir koordinieren nur.
Wartung von Rauchwarnmeldern: bieten wir nicht an, wir führen nur die Fristen Ihres Wartungsdienstes. Prüfung ortsveränderlicher Elektrogeräte: gehört zu einer Elektrofachkraft, wir vermitteln.
Hauptinspektion von Spielplätzen und Baumkontrolle nach FLL: nur durch Sachkundige, die wir vermitteln.
Personenbefreiung aus Aufzügen: Das übernimmt der Notdienst der Aufzugsanlage.

Ablauf

So läuft es ab

AnfrageSie nennen Objekt, Zahl der Einheiten und was heute fehlt. Wir antworten nach der Zusage Z5.
BegehungWir gehen das Objekt mit Ihnen ab, erfassen Anlagen, Prüffristen und Schlüssel und schlagen Intervall und Checkliste vor.
Angebot und LeistungsverzeichnisSie bekommen einen Festpreis mit Checkliste, Fristenkalender, Liste der Kleinreparaturen und dem Betrag, bis zu dem wir ohne Rückfrage handeln.
StartÜbergabe von Schlüsseln und Unterlagen, Aushang im Hausflur, erster Kontrollgang mit Protokoll.
Laufender DienstKontrollgang im festen Intervall, Nachweis je Einsatz, Monatsübersicht und Jahresübersicht für die Betriebskostenabrechnung.

Nachweis

Gemacht. Belegt.

Zu jedem Einsatz bekommen Sie einen Nachweis. Ein Einsatz ohne Nachweis wird nicht berechnet. Messpunkt, Ausnahmen und der Umgang mit Fotos stehen auf der Seite Zusagen.

Alle Zusagen und Bedingungen

Zu jedem Einsatz erhalten Sie einen Nachweis: Datum, Uhrzeit von und bis, die erledigten Punkte und mindestens ein Foto. Dazu eine Monatsübersicht je Objekt. Bedingungen auf der Seite Zusagen.
Beim Kontrollgang: abgehakte Checkliste je Punkt, Fotos zu jedem festgestellten Mangel
Bei Kleinreparaturen: Zustand vorher und nachher, Arbeitszeit und Material getrennt
Fristenkalender je Objekt mit abgelegten Prüfberichten
Auf jede Mängelmeldung bekommt die meldende Person binnen 4 Stunden innerhalb der Bürozeit eine Rückmeldung. Binnen 2 Werktagen ist der Mangel behoben oder ein fester Termin vereinbart. Bedingungen auf der Seite Zusagen.
Fotos zeigen nur Flächen und Anlagen, keine Personen, Namensschilder, Kennzeichen und kein Wohnungsinneres. Wir bewahren Nachweise bis zum Ende des dritten Kalenderjahres nach dem Einsatzjahr auf, also höchstens rund 48 Monate. So lange sind Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB) und Schadensersatzansprüche, etwa nach einem Sturz, möglich (§§ 195, 199 BGB). Danach löschen wir sie. Ist ein Schaden gemeldet, löschen wir erst nach dessen Abschluss.

Richtpreise

Was es kostet

Bruttopreis inklusive Umsatzsteuer zuerst, netto darunter. Gültig bis 31. Dezember 2026. Den Festpreis bekommen Sie schriftlich nach der Besichtigung; für das beschriebene Musterobjekt ist der Richtpreis die Obergrenze.

Hausmeisterdienst, 8 Einheiten
Enthalten: wöchentlicher Kontrollgang nach Checkliste mit Protokoll, Sichtkontrolle Außenanlagen, Beleuchtung, Türen und Tiefgarage, Mängelmeldung, Fristenservice für Betreiberpflichten, Aushang mit Ansprechpartner, Anfahrt
Außerdem: Kleinreparaturen nach Aufwand zum Hausmeistersatz, ohne Rückfrage bis 150 € netto je Auftrag
148,75 €
im Monat, inklusive 19 % USt.
netto 125,00 €

Alle Preise, Stundensätze und Vertragsbedingungen

Abrechnung und Betriebskosten

Kontrollgänge, Reinigung und Pflege ordnen wir den Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV zu. Kleinreparaturen, Handwerkerkoordination für Reparaturen und Verwaltungsaufgaben weisen wir getrennt aus, weil Nr. 14 Instandhaltung, Instandsetzung und Hausverwaltung ausnimmt und der BGH eine nachvollziehbare Aufschlüsselung verlangt (VIII ZR 27/07). Umlagefähig im Rahmen der BetrKV und Ihres Mietvertrags. Übernimmt der Hausmeister auch Reinigung oder Gartenpflege, dürfen diese Arbeitsleistungen nicht zusätzlich unter Nr. 9 oder Nr. 10 angesetzt werden; wir rechnen sie deshalb nur an einer Stelle ab.

Hausmeister und Hauswart stehen in Anlage 1 des BMF-Schreibens als haushaltsnahe Dienstleistung. Wir weisen die Arbeitskosten je Position aus und liefern eine Jahresaufstellung, die Ihre Verwaltung in das Muster Anlage 2 übernehmen kann. Kleinreparaturen stehen getrennt, weil sie als Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 3 EStG in Betracht kommen, für die ein anderer Höchstbetrag gilt; Anlage 1 nennt Kleinreparaturen nicht eigens. Für § 35a EStG verwendbar, soweit die Voraussetzungen vorliegen; dazu gehören nach § 35a Abs. 5 EStG eine Rechnung und die Zahlung auf unser Konto. Ein Steuerhinweis betrifft nur Privathaushalte, also Mieter und selbstnutzende Eigentümer. Für Gewerbe und für vermietete Einheiten sind die Kosten Betriebsausgaben oder Werbungskosten, § 35a EStG spielt dort keine Rolle.

Wo wir das anbieten

Hausmeisterdienst bieten wir in Zone 1 und Zone 2 um Östringen, Hamburg und Gelnhausen an; Zone 3 bedienen wir nur mit Spezialreinigung.

Einsatzzonen je Standort: Östringen und Hamburg.

Fragen

Häufige Fragen: Hausmeisterdienst

Sind die Kosten des Hausmeisterdienstes auf Mieter umlegbar?

Kontrollgänge, Reinigung und Pflege gehören zu den Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV und sind im Rahmen der BetrKV und Ihres Mietvertrags umlagefähig. Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung sind ausgenommen. Deshalb weisen wir diese Anteile auf jeder Rechnung getrennt aus.

Warum ist der Kontrollgang so wichtig für die Umlage?

Der BGH hat routinemäßige Kontrollen, die ohne konkreten Anlass in festen Abständen stattfinden, den umlagefähigen Hauswartkosten zugeordnet (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Wir führen den Kontrollgang deshalb in festem Intervall nach Checkliste und mit Protokoll.

Welche Reparaturen machen Sie selbst?

Nur die Arbeiten aus unserer festen Liste: Leuchtmittel tauschen ohne Eingriff in die Installation, Türschließer nachstellen, Scharniere und Schlösser gängig machen, Schließzylinder tauschen, genormte Baufertigteile wie Regale montieren. Elektroarbeiten vermitteln wir an eingetragene Elektrobetriebe, andere Handwerksarbeiten an Fachbetriebe.

Prüfen Sie den Aufzug oder das Trinkwasser selbst?

Nein. Den Aufzug prüft eine zugelassene Überwachungsstelle, Trinkwasserproben nimmt nur eine zugelassene Untersuchungsstelle. Wir führen die Fristen, stimmen Termine ab, sichern den Zugang und legen die Berichte ab. Als Aufzugswärter nach TRBS 3121 kontrollieren wir die Anlage, wenn Sie uns damit beauftragen und unsere Mitarbeiter unterweisen.

Können Sie unseren eigenen Hausmeister vertreten?

Ja. Bei Urlaub oder Krankheit übernehmen wir seine Kontrollgänge nach derselben Checkliste, mit Nachweis je Einsatz.

Was kostet der Hausmeisterdienst?

Der Preis setzt sich aus einer Monatspauschale je Objekt und einem Betrag je Einheit zusammen, Kleinreparaturen nach Aufwand. Richtpreise und einen Rechner finden Sie auf der Preisseite. Den Festpreis bekommen Sie nach der Begehung.

Quellen

Im Ratgeber

Weitere Leistungen: Gebäudeservice

Antwort am selben Werktag.

Schicken Sie uns Objekt, Leistung und Wunschtermin. Anfragen bis 15 Uhr beantworten wir am selben Tag, spätere bis 12 Uhr am nächsten Werktag.

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